El Comitè de Redacció de Catarsi entrevistem Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda especialitzada en dret immobiliari. Juntament amb el Sindicat de Llogateres i una llogatera afectada va liderar una denúncia a Azora, tercer màxim tenidor d’habitatges en règim de lloguer a l’estat espanyol, per l’ús de clàusules abusives que va acabar amb una sentència condemnatòria per al fons d’inversió.

Parlem amb ella sobre el dret a l’habitatge, la legislació vigent, el treball amb els moviments socials i les principals batalles a tirar endavant per un marc legal que tendeixi a la protecció dels llogaters i llogateres.

El dia 15 de març va entrar en vigor la llei de limitació del preu del lloguer aprovada al Congrés dels Diputats. Quines perspectives obre en termes de garantia del dret a l’habitatge aquesta llei?

Penso que és un primer pas que determina una voluntat política i una preocupació per la qüestió del lloguer que és una assignatura pendent en l’estat social i de dret en què suposadament estem. La qüestió de l’habitatge està a anys llum del que hauria de ser, oferint una garantia mínima d’estabilitat, però és un primer pas. És una llei que no farà que els preus dels lloguers es col·loquin on haurien de ser, el que impedeix és que segueixin pujant. Per tant, no és òptim el que es podrà aconseguir amb aquesta llei, però és millor que les eines que teníem fins ara, que era cap ni una.

Tenim com a precedent a Catalunya, la llei de contenció de preus de lloguer que va estar 18 mesos en vigor perquè va ser declarada inconstitucional, però que va ser un bon precedent. La llei estatal té un contingut semblant però no exactament igual. Jo penso que té alguna mancança respecte a aquest precedent de la llei catalana.

Parles de mancances respecte a la llei catalana. Quines són les diferències entre aquestes dues lleis?

Algunes coses les haurem de veure quan es posi en pràctica perquè hi ha qüestions que només podrem comprovar en l’aplicació. La llei estatal preveu que en els contractes que han estat en vigor els últims cinc anys no es podrà superar el preu que ja estava abonant-se per la renda, excepte les actualitzacions que corresponguin. Pel que fa als contractes que no tinguin aquesta referència del preu anterior o els que són propietat de grans tenidors el límit l’estableix l’índex de preus de referència que marca el govern. En aquest cas, ja no és l’agència catalana de l’habitatge sinó que és el govern, qui posa el sistema a disposició de tothom per poder calcular això.

Posant-ho a la pràctica hi ha qüestions que poden quedar una mica dubtoses. Per exemple si a l’habitatge li calen actualitzacions o no en què hi ha bastant marge de subjectivitat. A més l’índex estableix una forquilla de preu i sabem que si el propietari té la paella pel mànec el preu que s’establirà serà el superior, no l’inferior. Per tant, pretendre que es pugui fer servir la forquilla té poc sentit perquè el que s’aplicarà serà el màxim del topall.

Una altra qüestió que també notàvem és que la llei catalana el que es feia servir com a referència per calcular índex i preus eren les fiances que s’havien dipositat l’any anterior a Incasòl i la llei estatal no té en consideració aquest registre de fiances. Hi ha diferents elements que cal veure com funcionaran, però tot i que pugui tenir mancances pot ser una eina per contenir la pujada de preus. En cap cas per situar-los a on haurien de ser perquè estem parlant que la referència en molts casos serà la renda que s’estava pagant els últims cinc anys, per tant, unes rendes que s’estaven pagant en un context absolutament desorbitat i desproporcionat respecte els ingressos de la majoria de persones que tenen els contractes.

La legislació espanyola està pensada en termes generals per defensar els drets dels propietaris, especialment rendistes i especuladors o qui necessita accedir a un habitatge digne? A qui es tendeix a protegir?

És molt interessant, perquè es veu molt clarament, el paral·lelisme que es pot fer entre el govern de torn i les successives modificacions de la llei d’arrendaments urbans. Segons el color del partit que estava al capdavant del govern veiem que aquestes modificacions han apuntat en una direcció o cap a una altra.  Això ho veiem des de la primera llei del 95, deixant enrere la llei del 64 que establia la pròrroga forçosa i que, per tant, establia un context absolutament diferent del que tenim ara. Era gent que vivia en el mateix pis 30 o 40 anys i, per tant, això dotava d’estabilitat a la persona o família que optava per viure de lloguer.

A partir de la llei del 95, aquest paradigma desapareix perquè quan parlem de pròrrogues de 5, 7, 3 anys segons el govern de torn això fa que l’opció de viure de lloguer no sigui una opció que doni cap mena d’estabilitat a qui opta per viure de lloguer. La llei del 95 estableix una pròrroga de fins a cinc anys i una pròrroga tàcita posterior de 3  anys. L’any 2013, canvi de govern, es redueix,  una pròrroga de 3 anys amb una pròrroga tàcita d’un any més. I així successivament ens anem trobant que la legislació d’arrendaments urbans que hauria de ser un pilar important, perquè al capdavall l’educació, la sanitat, on i com vius, són elements fonamentals, canvia constantment. Des del 95 en el millor dels casos i  fins i tot el govern més protector es queda curtíssim en la protecció de tot això.

Garantir habitatges amb estabilitat podria ser una cosa d’interès també en els petits propietaris. En canvi, amb l’entrada de l’especulació, fons voltor, etc. que també incideixen en el mercat, aquesta estabilitat,  cada cop té menys incentius pels propietaris.

Diversos col·lectius en defensa del dret a l’habitatge han assenyalat que una de les principals limitacions de la llei és que no regula els lloguers de temporada i que aquest pot ser un dels principals punts de fuga per poder mantenir beneficis per part dels propietaris. Que es podria fer per regular aquesta qüestió?

No tinc una solució i d’ençà que es va publicar la llei el legislador ja va advertir que s’havia de regular en un període de sis mesos perquè això era un punt de fuga. Això vol dir que en el moment en què entra en vigor la llei no s’ha fet i que, per tant, una pràctica que ja s’ha detectat que va en augment ho pot anar encara més. Evidentment, s’hauria de regular amb celeritat, perquè com que no estan subjectes a la limitació pot ser que contractes que fins ara eren habituals passin a ser de temporada.

El problema no és que s’estableixin com a contractes de temporada, contractes de lloguer habituals, perquè això és un frau de llei i, per tant, es pot exigir l’aplicació de la limitació. El problema és que realment passin a ser contractes de temporada perquè hi ha públic per això. Per tant, aquí s’haurà de regular.

Fa un moment parlàvem de la introducció de fons voltor, bancs i empreses en el mercat de l’habitatge. Tu has estat l’advocada de Col·lectiu Ronda que ha aconseguit la primera sentencia favorable a una llogatera en contra d’un d’aquests grans propietaris per clàusules abusives.

Es van declarar la nul·litat per abusives de clàusules incorporades als contractes de lloguer d’Azora, el tercer màxim tenidor d’habitatges en règim de lloguer a l’estat espanyol amb més de 13.000 immobles en propietat. Com d’habituals són aquestes pràctiques i quines portes obre aquesta sentència per obtenir  més victòries com aquesta?

Això és una cosa important. La introducció de propietaris empresaris al mercat, que no persones individuals, suposa el sotmetiment dels futurs arrendataris a contractes sense la possibilitat de negociar-los. Són contractes d’adhesió, formats per condicions generals de la contractació on l’arrendatari com a consumidor, en aquest cas, no pot negociar, o ho agafa o ho deixa. Aquesta situació permet aplicar a aquests contractes la normativa de consumidors.  Aquesta normativa de consumidors protegeix la part no professional en el contracte, en aquest cas l’arrendatari i prohibeix les clàusules o regulacions que perjudiquin  aquests perquè es considera que hi ha un desequilibri. Una clàusula desequilibrada cap al consumidor es pot declarar nul·la i abusiva.

El cas d’Azora va ser pioner aplicant tot això. Una altra clàusula que pactada entre dos consumidors podria no ser nul·la, perquè respon a un acord després d’una negociació, quan es produeix en una relació de consum entre un empresari i un consumidor que no ha pogut negociar i és desequilibrada cap a aquesta part més feble i que requereix protecció es pot considerar abusiva. Aquesta és l’eina jurídica que vam utilitzar en el judici contra l’Azora, perquè era un contracte d’arrendament que clarament no havia estat pactat, eren condicions generals no negociades individualment. Aquests contractes estan farcits d’aquestes clàusules abusives.

De quin tipus de clàusules estaríem parlant?

Parlem de tota mena de clàusules que quan les llegim, fins i tot des del punt de vista de les persones no expertes en la matèria, semblen sorprenents. Fins ara, però passava com amb els contractes bancaris; “ho he de signar perquè no tinc possibilitat de negociar-ho”. Estem fent un pas endavant com es va fer amb el dret bancari en el cas de la nul·litat de les clàusules sòl, o d’altres clàusules que han estat abusives perquè no han estat informades o negociades. Clàusules com la que estableix penalitzacions desproporcionades que no estan establertes en la mateixa mesura pel propietari en cas que sigui ell el que incompleix. Clàusules que estableixen determinats drets de l’arrendador de visitar l’habitatge de manera indiscriminada, és a dir, no subjecte a un calendari com establiria la llei d’habitatge catalana, i sense fer una inspecció, unes obres o un motiu justificat.

Clàusules que estableixen la possibilitat de retenir la fiança si l’arrendatari no deixa el pis acabat de pintar, obviant que si has pagat a canvi de l’ús de l’habitatge és lògic que hi hagi un envelliment de l’habitatge, per tant, no tens per què deixar-lo acabat de pintar. És lògic que hi hagi hagut un desgast i això no justifica el reteniment de la fiança. La fiança es pot retenir si s’han causat dans a l’habitatge de manera deliberada, però per un envelliment o desgast de l’habitatge no es podria fer d’aquesta manera. O les clàusules que estableixen la possibilitat de,  a partir del tercer any o del segon any, aplicar increments superiors a l’IPC, amb algun pretext òbviament. Sabedors que la llei no permet una pujada per sobre de l’IPC aquests increments s’inclouen en algun pretext, com per exemple que hi havia hagut prèviament alguna bonificació de la renda. Tot això són estratègies per a partir del tercer any pujar per sobre de l’IPC en frau de llei.

Com es poden protegir els llogaters i llogateres d’aquestes clàusules més enllà de després demandar-les?

Primer prendre consciència que això és nul i abusiu. Treure’ns el complex de què pel fet que ho estigui plantejant una gran immobiliària ho he d’acceptar i signar i saber que això és nul. A partir d’aquí exposar tots aquests arguments que a través d’entrevistes com aquesta ens vagin generant consciència que les clàusules d’aquesta mena són abusives i, per tant, són nul·les, i fer servir tot això en les negociacions, en les reivindicacions, en les mobilitzacions.

A partir d’aquí hi ha la possibilitat d’impugnar-les judicialment. També és molt interessant l’anul·lació de la clàusula que estableix l’obligatorietat de la part arrendatària de pagar la quota de l’assegurança d’impagament que ha contractat el propietari. El propietari escull la companyia asseguradora, negocia la prima, la contracta i després estableix a l’arrendatari l’obligació de pagar la prima anual. Aquesta clàusula també va ser declarada nul·la per exemple.

Tot això són clàusules molt habituals, que es van reproduint i estem tirant endavant demandes perquè es declari la nul·litat. És important perquè un cop declarades nul·les hi ha més possibilitats que es vagin retirant dels contractes quan arribi el moment perquè resulti complex per ells mantenir-les i veure’s abocats a un judici que no retirar-les. Aleshores segurament se n’inventaran de noves que també haurem de combatre.

Aquesta denúncia va ser fruit d’una col·laboració amb el Sindicat de Llogateres. Quin valor poden tenir col·laboracions com aquesta amb els moviments en defensa del dret a l’habitatge i les persones afectades i en aquest cas vosaltres? Quines possibilitats en podem treure?

Aquest procés, des del punt de vista de treballar casos com aquests, és l’òptim. Sobretot quan són processos que són pioners i que, per tant, impliquen enfrontar-se a un resultat desconegut o incert. És molt important tenir suport. Va ser per la col·laboració entre el Sindicat de Llogaters i Llogateres i el Col·lectiu Ronda que vam tirar endavant tot això. Això que va permetre?

Per a la persona afectada tenir tot el suport, acompanyament i esforç d’un col·lectiu com el Sindicat de Llogateres. Que una persona individual tiri endavant sense aquest suport és més difícil perquè no hi ha precedents.

Des del punt de vista de Col·lectiu Ronda, molta gratificació, perquè estàs treballant per una causa, ja que defensar aquella persona concreta, tindrà un ressò que podrà beneficiar moltes més persones aportant conscienciació i en donant passes des del punt de vista jurídic en aquesta matèria.

Per acabar; principals reptes, següents batalles per establir precedents diferents  i un marc legal que tendeixi a una protecció dels llogaters i llogateres?

La durada dels contractes. S’ha de treballar perquè l’opció del lloguer ofereixi estabilitat. La dignitat del lloguer passa per no estar subjecte cada cinc o set anys haver de traslladar-te per la simple voluntat del propietari. Crec que s’ha de regular durada i s’ha de distingir els diferents supòsits. No és el mateix un propietari que temporalment vol posar un habitatge de lloguer, perquè està fora o el que sigui, que no el pots sotmetre a les mateixes obligacions que un gran tenidor o fons voltor que es dedica a especular amb això. S’han d’exigir unes condicions que garanteixin l’accés a un habitatge digne.

Per tant, regular la durada, i mesures de contenció de preus, crec que hi ha precedents que indiquen que poden anar bé en situacions com aquestes.