Article publicat a Zona de Estrategia, espai d’anàlisis i investigacions militantes construïdes des de les lluites. Pablo Carmona és autor de ” La democracia de propietaris. Fons d’inversió, rendisme popular i la lluita per l’habitatge.” (Traficantes de Sueños)

Catalunya i Barcelona han produït els processos de segregació i exclusió residencial més elevats de l’Estat. Això obre nombrosos interrogants just on la normativa d’habitatge ha obtingut els seus majors avanços, valguin com a exemple la Llei 24/2015 i fins i tot la modesta normativa de contenció de lloguers aprovada en 2019. No obstant això, és en aquest segment on les dades es mostren més crues.

Entre 2013 i 2022, es van executar més de 84.000 desnonaments a la província de Barcelona, la majoria associats al mercat del lloguer. Es tracta de la dada més elevada de l’Estat i representa un 40% de desnonaments més que els produïts en tota la Comunitat de Madrid que compta amb 2,35 milions d’habitants més que la província barcelonina. Pel seu costat Catalunya, encara que només supera en 900.000 habitants a la Comunitat de Madrid, va experimentar més del doble de desnonaments –més de 124.000 casos–. La pregunta crucial és: per què es produeix aquest fenomen amb tanta intensitat a Barcelona?

Per a assajar una explicació contrastarem amb algunes de les interpretacions donades en els últims anys. El primer tindria a veure amb l’expansió de l’accés a l’habitatge a partir del lloguer al conjunt de la població, com a nou model de precarització amb característiques més interclassistes. El segon factor se centraria en l’aparició dels fons d’inversió, les entitats jurídiques i els grans propietaris com a nous agents de control d’aquest mercat de lloguer, la qual cosa demostraria un govern més despòtic d’aquest. Mentre que la tercera causa es focalitzaria en l’avanç dels sectors no-propietaris que, de manera transversal, haurien esquerdat la clàssica divisió de classe en matèria d’habitatge. Segons aquest últim criteri ja no es compliria la separació entre els nascuts a l’Estat espanyol –que haurien deixat de ser propietaris dels seus habitatges– i les persones nascudes a l’estranger, tampoc la separació entre gent jove –més propensos a viure de lloguer– i de més edat que proporcionalment deixarien passo a una nova majoria inquilina molt més transversal en origen, nacionalitat, edat i fins i tot classe social.

El problema és que, des del nostre punt de vista, cap d’aquestes premisses es compleixen. Per això la pregunta central seria en quina mesura s’ha transversalitzat socialment el mercat del lloguer? Quins perfils d’inquilins i propietaris trobem ara mateix a Barcelona? Les dades dels quals disposem apunten algunes qüestions que mereixen atenció.

Anticipant la conclusió del nostre article, podem dir que cal ser cautelosos en relació amb les hipòtesis polítiques que donen per fet que el nou subjecte inquilí seria ja majoritari i molt transversal en termes de classe, origen migratori/raça i gènere. I estaríem en desacord amb els qui s’atreveixen a anunciar la mort de facto de la tradicional societat de propietaris.

Presentat en forma de titulars, el nostre argument se sosté sobre tres premisses fonamentals: Primer, el mercat del lloguer no suposa la majoria del mercat de l’habitatge. Segon, els propietaris particulars continuen constituint la vasta majoria dels arrendadors a Barcelona. I tercer i últim, les persones nascudes fora de l’estat espanyol continuen sent els qui proporcionalment viuen majoritàriament de lloguer. No obstant això, sorgeix la pregunta: fins on es pot arribar amb aquestes afirmacions? Quins matisos podrien considerar-se?

Composició del parc d’habitatge a Barcelona

La distorsió a la qual ens referim sorgeix, en part, de confondre les anàlisis específiques de Barcelona com a municipi amb aquells corresponents a la seva demarcació provincial. Aquesta situació exigeix, d’entrada, adoptar una visió de conjunt.

Segons el cens de 2021, la província de Barcelona comptava amb 2.197.827 llars: el 68,68% vivia en règim de propietat, un 7,5% es trobava sota altres formes de tinença (com cessions), el 21,2% llogava a preus de mercat, i un 2,5% es beneficiava de lloguers públics. Comparant aquestes dades amb les del 2011, podem obtenir una visió clara dels canvis ocorreguts durant la crisi.

La primera dada rellevant que hem de considerar és que, ja el 2011, existien 438.305 llars vivint de lloguer. Això significa que, fins i tot abans de la crisi hipotecària i del ressorgiment del mercat del lloguer, abans també de l’arribada dels fons d’inversió, el 83,4% del mercat de lloguer estava ja consolidat. I d’aquí es desprèn una conclusió clara: aquell mercat del lloguer, copat pels propietaris particulars de la nostra vella societat de propietaris, establiria les bases sobre les quals, anys després, es recolzarien els fons d’inversió i altres entitats jurídiques dedicades al lloguer. Sense la participació d’aquests arrendataris particulars, ni en aquell moment ni en l’actualitat, seria factible un cicle immobiliari de l’envergadura i transversalitat que s’observa en tot l’Estat, incloent-hi Barcelona.

De fet, la variació entre el cens de 2011 i el de 2021 va ser la següent. Entorn de 100.000 llars van passar de ser propietaris a viure de lloguer i va augmentar en 45.000 llars, la majoria cedits, els qui tenien un altre tipus de tinença. La crisi de propietat, lluny d’afectar el conjunt de la població, es va concentrar aproximadament en el 6,2% de la població propietària. I pel seu costat, l’augment de les llars en lloguer va suposar un increment de 84.232 unitats, entorn del 3,8% del conjunt de les llars.

Aquestes dades evidencien que la crisi del sector immobiliari, que es va estendre des de 2008 fins a 2020, va impactar de manera desigual a la societat. Segons els últims resultats de l’Enquesta Financera de les Famílies, aquest impacte es va concentrar sobre estrats socials molt concrets, els de menor renda.

En aprofundir en les dades, observem que a la província de Barcelona, el 78,68% de les llars se situa fora del mercat del lloguer, corresponent a 522.537 llars els que efectivament viuen de lloguer a preus de mercat. Els titulars que donen per morta la societat de propietaris renuncien a entendre aquesta transformació en la justa mesura que s’està produint.

Ara bé, també és cert que hem de preguntar-nos qui són els amos en aquest mercat. Si prenem com a punt de partida les dades ofertes per l’agència tributària, a Barcelona trobem 365.493 habitatges llogats per part de propietaris particulars. D’altra banda, un informe preliminar sobre frau fiscal en el sector del lloguer, presentat per GESTHA (Sindicat de Tècnics d’Hisenda) en 2023, estima que el frau fiscal arriba al 19% en aquest àmbit a Barcelona. Això implica que, ajustant els números finals al frau fiscal estimat, el total d’habitatges llogats per particulars a la província ascendeix a aproximadament 434.936.

De nou la dada és clara; del total d’habitatges de lloguer, el 84% són propietat de particulars, un 2,9% pertany a administracions públiques i el restant 13,1% està en mans d’entitats jurídiques (empreses, fons d’inversió, SOCIMI, i societats limitades).

Quedaria dilucidar, en últim lloc, si aquests propietaris són tots ells grans tenidors i persones riques o si es compleixen les condicions de la societat de propietaris, on la propietat llogada està fonamentalment en mans de petits propietaris i classes mitjanes.

Si recorrem a les dades proporcionades per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, obtenim una visió detallada del mercat. Una primera troballa interessant és que el 93,1% dels propietaris particulars posseeix menys de tres habitatges en el mercat, que representen el 73,3% dels habitatges de lloguer en mans de particulars.

Al seu torn, en analitzar les entitats jurídiques que operen en aquest sector, trobem que el 67% d’elles disposa de no més de dos habitatges de lloguer, la qual cosa representa el 13% del total dels habitatges llogats per entitats jurídiques. Aquesta dada és consistent amb la informació del Directori Central d’Empreses (DIRCE), que indica que, de les 37.686 empreses dedicades al lloguer a Catalunya, el 74% no té empleats i un altre 17% té només una o dues persones contractades. En poques paraules, petites agrupacions de socis –presumiblement professionals liberals, petits inversors i funcionaris– que unint els seus capitals o en solitari creen empreses de gestió d’habitatges de lloguer.

Si consultem les dades de l’Agència Tributària per a tota Catalunya, obtenim una visió més completa. El 55% dels particulars que lloguen habitatges se situen en els trams de rendiment inferiors a 30.000 euros anuals. Un 31,18% es troba en el rang d’ingressos de 30.000 a 60.000 euros anuals, i un 13,8% supera els 60.000 euros anuals. Aquestes dades suggereixen que la gran majoria del mercat de lloguer està en mans de les classes mitjanes, la qual cosa reflecteix una certa solidesa i transversalitat en la tradicional societat de propietaris després de la crisi.

Autòctons o estrangers, qui lloga a Barcelona?

Si en la primera part de l’article hem demostrat que la propietat està àmpliament distribuïda i que els propietaris d’habitatges de lloguer són majoritàriament particulars de classe mitjana, ara caldria observar en quina mesura el creixement del mercat del lloguer ha portat a la construcció d’un nou subjecte inquilí. S’ha aconseguit un equilibri entre els inquilins nascuts en l’Estat espanyol i aquells nascuts a l’estranger en el mercat del lloguer? Quins són els perfils dels inquilins que trobem actualment a Barcelona?

El cens de 2021 revela que el 82,61% de les persones nascudes en l’estat espanyol viuen en un habitatge propi o cedit, xifra pròxima al 86,88% de 2011. Això és, només el 18,39%  dels qui han nascut a l’Estat –incloent als qui viuen en habitatges públics– resideixen de lloguer. Però en comparació amb els qui no han nascut a l’estat el canvi és significatiu: el 51% dels nascuts en països africans, el 54,8% dels sud-americans i el 50% dels asiàtics viuen de lloguer.

Es fa molt difícil demostrar amb aquestes dades que no existeix una clara bretxa d’origen i racial en el mercat del lloguer. Els propietaris tendeixen a reflectir el perfil de les classes mitjanes autòctones, consolidant la seva posició en el costat de la propietat, mentre que la població nascuda fora d’Espanya es caracteritza per un major perfil inquilí. A més, s’observa una equitat en termes de gènere entre els espanyols quant a l’accés a la propietat, amb un 76,4% per a tots dos sexes.

En aquest mateix període, la propietat entre la població nascuda en l’estat espanyol va disminuir en 365.000 persones, en part a causa de l’envelliment i les defuncions. No obstant això, aquest canvi no es va traduir directament només en un augment de la població inquilina, sinó també en els 264.410 habitatges heretats i en la inclusió en la societat de propietaris d’una part de la població nascuda a l’estranger. 196.490 immigrants dels orígens abans assenyalats vivien en habitatges de la seva propietat en aquest marc temporal.

Així, la societat de propietaris només ha retrocedit moderadament entre la població de menor renda i s’ha observat un cert creixement entre els nous sectors socials migrants, els qui, malgrat la crisi, guanyen posicions en l’estrat propietari.

El dilema de la joventut inquilina

Una altra de les discussions obertes sobre el mercat del lloguer es troba en la població de 19 a 34 anys. Sobre aquesta generació i el seu accés a l’habitatge es repeteixen dècada rere dècada els mateixos interrogants. Tindran accés a un habitatge digne? Quants podran comptar amb les herències familiars com a garantia de reproducció social?

Segons l’enquesta anual de joventut realitzada per l’Ajuntament de Barcelona, una dada rellevant és que la majoria de joves –el 62,7%– no s’emancipa perquè encara estudien o no ho desitgen de moment. Això significa que existeix un altre 37,3% de joves que no pot fer-ho per raons econòmiques, a causa dels alts preus de l’habitatge i la inestabilitat laboral; una cosa que no hem de perdre de vista.

Les dades sobre com viuen els joves a Barcelona són clars, el 85,1% dels i les joves emancipades d’entre 20 i 34 anys resideix de lloguer. Això subratlla que el mercat del lloguer està particularment orientat cap als sectors de rendes més baixes, la població no nascuda a Espanya, i els joves.

A més, a Barcelona, el 36,5% dels joves entre 20 i 34 anys han nascut en un país estranger, la qual cosa indica que la classe social, l’origen i la raça s’entrellacen de manera significativa en aquest grup d’edat respecte a l’accés a l’habitatge. A Barcelona més del 50% dels joves residents no són originaris de la ciutat, destacant la presència de joves immigrants i estudiants internacionals com a elements clau per a comprendre el mercat de lloguer local.

Algunes conclusions generals

Basant-nos en aquestes dades, es poden extreure almenys tres conclusions significatives. En primer lloc, la societat de propietaris i, per extensió, la figura de l’«arrendatari particular», continua reproduint-se eficaçment. De fet, mentre que en 2011 l’Agència Tributària registrava a Barcelona més de 250.000 declaracions de lloguer per part de propietaris particulars, per a 2021, aquesta xifra s’havia duplicat.

En segon lloc, aquesta reproducció es dona de manera paral·lela a una disminució relativa de la societat de propietaris entre les rendes més baixes, encara que s’observa la incorporació gradual de nous sectors socials migrants, un aspecte que sovint es passa per alt.

El tercer element és que els mecanismes de reproducció segueixen actius dins de les classes propietàries autòctones. Això s’evidencia en el creixement sostingut dels preus de l’habitatge, les altes taxes de propietat –que superen el 82% entre els autòctons–, un alt nombre d’habitatges heretats, i un increment en el nombre d’amos de classe mitjana.

Sota aquestes circumstàncies, no sembla factible articular un subjecte inquilí transversal, majoritari i interclassista. El que s’observa clarament és que els qui han caigut de la societat de propietaris han estat les capes socials autòctones de menor renda i les noves generacions migrants que, encara que han augmentat la seva participació en la propietat, continuen vivint en alts percentatges en règim de lloguer.

Hem d’insistir, per tant, que la situació a la qual ens enfrontem, lluny d’aclarir-se, continua sent enormement esmunyedissa. La societat de propietaris autòctona continua ocupant el centre del tauler i la resta de figures no fan sinó situar-se en diverses posicions difícilment traduïbles en processos de llarg recorregut. De nou, mentre les diferents crisis no apuntin amb major claredat –també per a l’àmbit de l’habitatge– continuarem descrivint a una majoria propietària autòctona beneficiada pel cicle immobiliari actual –mercat del lloguer inclòs–.

Les classes mitjanes propietàries s’adapten des de fa més de tres dècades a patrons de reproducció mínims. Amb descendències que no superen en l’actualitat els 1,13 fills per dona en el cas de les espanyoles i del 1,36 en el cas de les estrangeres, en aquestes xifres també es pot llegir un intent clar per no diluir les seves posicions propietàries. Les més de 264.000 habitatges heretats i les més de 434.000 habitatges llogats per particulars juguen un paper nuclear en aquest procés de reproducció.

De fet, aquestes dades ens donen una imatge molt clara de qui són aquestes classes propietàries i permeten entendre també la seva posició política. No obstant això, quedaria entendre amb major profunditat, aquests nous subjectes inquilins on participen tant les classes autòctones de menor renda com amplis sectors de la població immigrant. També resulta un desafiament pensar les escales i estrats socials que concorren en aquest mercat del lloguer de Barcelona –estudiants, migrants, inquilins de classe mitjana, persones autòctones que van perdre les seves propietats en l’anterior crisi o que mai les van tenir–.

Sense un mapa més nítid dels seus perfils resultarà difícil abordar qui són aquests subjectes inquilins o qui conformen els nous proletariats urbans. El que sí que sabem és que els temps d’aquesta crisi són molt més lents i confusos del que desitjaria qualsevol estrateg polític. Però també que anar massa ràpid pot portar-nos al miratge de coalitzar-nos amb suposades majories socials que no existeixen i que s’antullen difícils de compondre.